Connaissez vous le site des petits cailloux ?

Un jour je vous parlerai de l'histoire des gros cailloux, elle est relativement connue mais pas inutile à se remémorer de temps en temps (j'en cherche l'orgine qui est peut être le Coran). Aujourd'hui je voulais vous parler des petits cailloux.

Tout le monde connaît bien www.seloger.com c'est un pasage oblige pour tout personne en recherche d'investissement. j'utilise également beaucoup (et même principalement) www.leboncoin.fr, dont la réussite me fascine. Mais si vous êtes un afficionados du marché et qu'il vous arrive par période de devenir psychomaniaque et d'apprendre (c'est un peu mon cas) par coeur le marché immobilier de votre coin (ou du moins la partie de ce marché qui vous intéresse à l'instant t) que vous suivez très assidument depus des mois, jusqu'à être capable de détecter tout bien nouveau, et tout changement de prix à la baisse comme à la hausse, alors dans ce cas, les petits cailloux pourraient vous être utiles :

il s'agit d'un pluggin pour firefox, il faut donc choisir ce navigateur avant tout. Ensuite se rendre sur le site des petits cailloux et une fois le pluggin installé, celui-ci se lancera automatiquement lorsque vous retournerez sur le site seloger.com (malheureusement à ma connaissance il n'y a pas d'équivalent sur d'autres sites)

Et là : Ö Miracle, les petits cailloux vont vous économiser du temps

et là vous comprendrez de suite pourquoi c'est très intéressant d'installer ce pluggin puisqu'il vous fourni l'évolution des prix sur chacun des biens référencé ! à tester de toute urgence.

Quand le prix des travaux dépassent le prix au m² rénové, faut-il investir ?

Je me pose une question à laquelle je n'ai pas encore suffisamment maturé la réponse, rien ne vaut donc un article pour y réfléchir. Lorsque le prix du foncier est inférieur au prix de la rénovation de ce foncier, peut-on faire des affaires ?

Le marché est local

Il y a certaines villes de ma région où les prix sont si bas que même en bon état, le prix du foncier est inférieur au prix au m² nécessaire pour rénover ce foncier. Quel est alors l'équilibre du marché immobilier ?

Certains investisseurs ne peuvent pas se poser cette question car cela n'est pas prêt d'arriver dans leur ville, même s'il y avait demain une crise majeur de l'immobilier. Mais il existe des villes moyennes et des villages où cette situation existe et c'est un véritable problème socio-économique qui est à ce jour absolument ignoré des pouvoirs publics. Je ne suis pas là pour faire de la politique, c'est un constat, mais je suis quasiment certains que dans quelques dizaines d'années des dispositif fiscaux existeront pour compenser cette situation.

Je pense donc que la réponse est un déséquilibre profond du marché immobilier conduisant à la désuétude de ces villes et villages, à la précarisation et au desinvestissement par les classes aisées qui ne peut qu'accélérer le phénomène d'abandon petit à petit de ces villes, voués à dépérir lentement. Les investisseurs eux-mêmes fuient ce genre d'endroit, gare aux investisseurs débutant qui tomberont facilement dans le panneau...

Les propriétaires ne vont tout de même pas se débarraser de leurs biens, voire payer des investisseurs pour qu'ils en reprennent la propriété et l'entretien inhérent ...

Exemple concret :

Je vois passer des choses à moins de 100 € le m² bati, pas des ruines, et encore ça ne part pas. Le coût de rénovation étant de 300€/m² dans la région pour les travaux hors gros oeuvre, il faudrait que la valeur de sortie soit minimum de 400 € / m². Or vu le stock de bien dans ce genre de ville, impossible de revendre à ce prix au m² à moins de faire un fin home staging et de vendre un peu du rêve aux acheteurs.

Le foncier perd ses fondamentaux et devient alors du consommable, à amortir d'un point de vue comptable sur une dizaine à une quinzaine d'année au max.

Pour l'instant l'achat de ce type de bien ne me paraît pas intéressant. Et ce qui est paradoxal, c'est que ces mêmes biens en annonce font appel ouvertement aux investisseurs (idéal investissement, rapport > à 10%, etc...). D'une façon générale, lorsqu'une annonce appelle l'investisseur, c'est que c'est une mauvaise affaire d'ailleurs. La seule chose qui pourrait rendre ce type d'achat intéressant : l'arrivée massive d'investisseur étranger sur la marché immobilier, comme cela se produit sur les places financières et ce n'est pas tout à fait à exclure il me semble.

Mon objectif est simple : je vais gagner 500k€ dans les 4 prochaines années grâce à l'investissement immobilier.

Et quelques sous objectifs :

- 1°) Avoir immédiatement la meilleur qualité de vie possible et sans attendre demain

- 2°) Réussir professionnellement et financièrement pour garantir à ma famille le meilleur confort de vie

- 3°) Me construire une situation dans un domaine qui m'intéresse particulièrement : l'immobilier

Comment y arriver ?

En 1°), le patrimoine que j'ai acquis jusqu'à présent m'a surtout servi à prétendre à une belle, très belle résidence principale. depuis un an, j'ai revendu ma première maison (110m², pavillon de base) qui était déjà sympa pour m'offrir une maison de rêve : 230m², c'est à dire suffisamment pour 4 et +, maison de caractère, de quoi garer mes véhicules avec des dépendances, un joli terrain bien agencé et clos de murs (je suis chez moi!) et surtout, le pied ultime : la piscine enterrée, par-dessus laquelle j'ai mis un joli dôme (www.idealcover.com) pour en profiter au maximum, n'habitant pas dans une région de grande chaleur. Tout cela, je ne suis pas prêt à le mettre en jeux pour gagner plus demain, NON.

J'en suis propriétaire pour une partie (un gros tiers), puisque pour l'autre je ne suis que titulaire du crédit immobilier qui me sert à la financer.

Tout au plus, dans mes investissements, ma maison pourra me servir de garantie vis-à-vis d'une banque pour obtenir un autre prêt. si j'en arrive à cela, ce sera sous réserve de pouvoir rebondir dans une résidence presqu'aussi confortable. Ou encore, je n'exclus pas de revendre ma RP pour en acheter une plus belle encore (donc soit plus proche de mon lieu de travail, je suis actuellement à 20mn, soit une demeure de prestige genre vieille pierre, domaine, chateau...) 

En 2°), professionnellement, je suis plutôt bien parti. en 9ans j'ai quasi-doublé mon salaire. C'est pas incroyable, bien sûr, étant ingénieur et dans un secteur qui marche fort, j'aurai surement pu faire mieux en changeant toujours d'employeur (technique que je n'apprécie pas et ne conseille pas), mais c'est déjà pas mal car j'ai accroché des +10% d'augmentation régulièrement. J'ai aujourd'hui une place très intéressante, stable, mais avec peu de perspectives financières, ni en termes d'évolution, étant sur un échelon 'terminal', sauf à changer de boite ou de métier ce qui n'est pas exclu, mais n'est pas à l'ordre du jour dans l'immédiat car j'ai encore des preuves à y faire. Je me pose alors la question suivante : comment progresser financièrement (à vrai dire j'ai la chance de ne pas avoir de problème d'argent de par mon job, mais la course au confort matériel est et restera toujours la même quel que soit le niveau de vie, je ne tiens pas d'ailleurs à arrêter de bosser), et ma réponse est alors venue naturellement : en investissant dans l'immo "massivement".

En 3°) après finalement peu d'expérience dans le domaine (5ème passage devant le notaire), mais une veille du marché immobilier local permanente depuis 6 ans, je me sens mûr pour me lancer dans ce nouveau domaine : l'immobilier "professionnalisé". Je suis informaticien à la base, mais l'un n'empêche pas l'autre. L'immobilier bouge moins vite que la bourse, et placer dans l'immobilier n'oblige en rien à être connecté en permanence. c'est tout à fait compatible avec une activité salarié, même exigeante comme c'est mon cas (et au début, c'est indispensable, sinon les banques ne vous prêteront pas). Placer dans l'immobilier nécessite simplement de veiller régulièrement le marché, ce que je fais environ un soir sur 2 à 3, et de pouvoir se disponibiser au bon moment (ça ne passe pas devant mes obligations professionnelles non plus, car mon job reste mon moyen N°1 de gagner de quoi vivre). Je pense qu'en 3 ans, je dois pouvoir tirer de l'immobilier un revenu fixe d'environ le double de mon salaire actuel et donc si à un moment donné je souhaitais bifurquer je dois pouvoir le faire, mais ce n'est pas mon but a priori.

Enfin, je confirme aujourd'hui le simple postulat que je me suis posé depuis longtemps (étant originaire d'un endroit où il y a beaucoup, beaucoup d'argent), et selon lequel : plus t'as d'argent, et plus t'as d'argent... finalement, c'est le propre de l'investissement.

Oui, mais comment parvenir à mon objectif de 500k€ en 4 ans ?

Eh bien c'est très simple, pour cela, il faut se fixer des jalons et des objectifs (un objectif devant toujours être SMART : Spécifique à son cas, Mesurable régulièrement, Atteignable et l'on doit être persuadé qu'il l'est sinon il faut en changer, Réaliste sinon il doit être réévalué, et Temporisé), et y aller avec dichotomie. la mienne sera la suivante, en rétroplanning :

- fin 2014 : 500 k€ de patrimoine supplémentaire

- fin 2013 : 250 k€ de +

- fin 2012 : 125 k€

- fin 2011 : 62,5 k€ dont 31,2k€ investis + 31,2 k€ de patrimoine supplémentaire.

Le postulat est donc simple : il est possible de doubler sa mise chaque année dans l'immobilier, et pour cela, il faut pouvoir s'en donner les moyens. Ces moyens s'expriment ainsi :

- du cash bien sûr pour déjà apporter quelque chose qui est à soit, et qui constitue ma propre prise de risque, celle qui permet de limiter les risques que prendra le banquier, rien n'est magique

- de la capacité d'endettement, c'est essentiel pour pouvoir investir (n'étant pas multi-millionaire et n'ayant pas un cash flow suffisamment important), il me faut recourir, quasi au maximum au crédit et garder mon cash pour financer de nouvelles opérations 

- du temps : pour aller visiter des biens principalement et sélectionner ceux potentiellement intéressants, entrer en négociations, faire réaliser des devis, etc...

- du soutien : seul, on ne fait rien, on n'est rien !

- de l'ouverture d'esprit : ma cible est l'immobilier, mais je ne veux rien exclure dans l'immobilier, ni brider les investissements que je pourrais faire, ni me brider à l'investissement : pourquoi pas demain faire du conseil par exemple, ou plutôt que d'acheter un bien, acheter des part de SCI ou autre.

- de la ténacité, de la rigueur, de l'empressement tranquile...

Il me faut donc cette année de démarrage afficher un +31,2k€. Cette performance doit être obtenue uniquement par des opérations immobilières. Elle ne présuppose pas forcément d'achat / revente, puisque je considère gagner cet argent dès lors que dans mon patrimoine cette somme est venue s'inscrire en plus, mais ce peut être en patrimoine et pas forcément en cash. j'ai donc écrit un article sur mon plan de démarrage où comment je vais atteindre cette première ceible de +100 de performance dès cette première année.

Tout cela c'est du rêve, + 100% par an, si c'était possible tout le monde le ferait, les particuliers et les sociétés...  !

En effet c'est du rêve et c'est celui que je me suis choisi. D'ailleurs si tout le monde le choisissait aussi, ce serait impossible pour moi de l'atteindre de la façon dont je vais l'atteindre. La plupart des 'investisseurs" particuliers choisissent des biens les plus normalisés possibles, par des circuits ouverts à tous, sans jamais s'écarter du droit chemin, peu s'aventurent sur des biens où la revente peut être problématique, ou bien où l'achat est incertain, le plus souvent l'investisseur particulier choisira un bien prêt à louer pour compenser immédiatement son crédit, ou alors avec un coup de peinture. Ces investissements ne sont pas mauvais et donc pas à négliger, mais ne suffisent pas à faire de la performance immo, car le seul fait que la grande majorité des investisseurs les recherchent, suffit à diminuer le nombre d'opportunités, et à en augmenter le coût, ce qui est l'inverse de ce que je recherche.

La bonne question à se poser pour atteindre des gros chiffres est : si je dois revendre ce bien, comment je vais le revendre ? Et le l'atout premier d'un bien normalisé est de ne pas être invendable, mais pour autant il ne se vend pas forcément vite. Ce qui m'intéresse à la revente d'un bien, ce n'est pas qu'il soit vendable : c'est qu'il se vende rapidement ! Et comment faire en sorte qu'il se vende rapidement, tout le monde connaît la réponse car elle est évidente : en le vendant moins cher !!!!  Moins cher que le marché sur lequel il se trouve, ainsi il va être remarqué et il va être rapidement vendu, je peux alors penser à la prochaine opération, sans me dire "j'ai fait une connerie, j'aurai pu gratter plus".

Pour faire du +100% annuel, il faut maximiser le nombre d'opportunité et minimiser le coût d'achat, il faut aller où les autres ne sont pas... et ne pas se cantonner aux idées reçues...

Mon scope est donc la très forte valeur ajoutée par les biens alternatifs, je vous en dirais plus.  

Cette année, j'ai donc pour objectif de réaliser +31,2k€ en apportant en capitaux propre 31,2k€ sur mon investissement.

C'est plutôt bien parti !

Dans l'article sur mon patrimoine, je vous ai décrit ma situation. Cette année se concentre sur de l'acquisition de patrimoine (peu importe à ce stade la revente, bien qu'il faudra certainement s'y préparer pour la suite). 

1er achat : appartement spécifique de 30m² pour 14 500 € frais de mutation inclus. Je l'ai financé cash et je vais y réaliser des travaux pour 8 500€ (on refait tout à ce prix, sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), que je finance cash également. j'aurai donc dépensé sur cet appartement 23k€. Sa valeur de revente refait à neuf est de 40 k€ (ou plus, je suis toujours pessisimiste dans mes reventes ou mes rapports locatifs, mais je garde toujours une possibliité de baisser davantage pour une revente très rapide si besoin) . J'aurai donc gagné par cette opération 17k€ (une très bonne performance donc), bien qu'à ce stade je n'ai pas décidé de le revendre.

En effet, cet appartement n'est  pas grêvé d'un privilège de prêteur de denier, autrement dit pas d'hypothèque ni de caution solidaire. Il constitue ainsi un atout intéressant. Je pourrais le garder quelques temps en location avec un très bon rapport locatif et le revendre le jour où j'aurai besoin de mon argent pour d'autres opérations.

Cet appartement est spécifique, c'est un rez de chaussée, avec un désagrément due aux fenêtre en hauteur, mais elles ont l'intérêt de couvrir une grande surface. Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très basse... Repeint en blanc, le cachet de l'appartement devrait augmenter un peu. Du reste, on est sur du basique dans la rénovation.

Les données importantes du problème sont :

gain : +17k€.

pour 2011, il me reste :

à investir : 8,5k€

à gagner :  14,5k€

2ème achat : je suis en compromis sur une maison de bourg au moment ou j'écrit cet article. Elle fait 52m², se situe dans un village pas très côté mais qui a pourtant du charme. il y a un local commercial de 26m² (presque en état, mais il manque un WC, ce qui est un manque important pour un tel local) et une habitation de 26m² à rénover totalement, le toit est à réviser. Il n'y a pas de commerce dans le village, de 800 habitants, et la mairie serait ravie qu'un commerçant s'installe (peut être des aides de ce côté là, mais ce n'est pas ma stratégie initiale, je me renseignerai quand même mais si c'est trop compliqué, on laisse tomber direct). Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.

J'ai vu ce bien sur internet le mardi soir, j'ai appelé l'agence (oui, c'est par agence) le mercredi et je l'ai visité le mercredi soir. Le jeudi j'ai appelé le particulier dont j'ai trouvé assez facilement les coordonnées pour lui faire une offre un peu plus basse et tater le terrain de la négociation, vu le prix de départ, il fallait aller très vite. Le vendredi j'ai envoyé mon offre ferme à l'agence un peu plus basse que le prix affiché et l'on a trouvé terrain d'entente à -8%.  

Ne disposant pas de la somme (ou ne voulant pas l'engager pour la garder pour d'autres opérations et aussi parce que je préfère garder un peu de cash que tout mettre en investissement), je fais recours à un crédit. mon plan de financement est donc le suivant :

- 24 500 € d'emprunt

- 2 500 € en apport personnel

Ainsi, le total après travaux est de 28 k€. Et je pense là encore que la valeur du bien après travaux est de 43 k€. L'on a donc :

gain : +15 k€

reste à gagner : 0 

Formidable ?

Pas sûr, non pas sûr du tout. car tout cela est bien beau, mais à la revente, s'appliquera la plus-value, impitoyable et ruinant à néant tous mes efforts. il me reste donc 6,5k€ pour trouver le placement qui me fera me sortir de là la tête haute, sachant qu'il faut que je trouve encore une performance de + 15k€ pour atteindre ma cible... et je viens de louper la troisième affaire qui aurait pu combler cet écart : un petit studio au ski dans une station des hautes alpes... dommage. J'ai encore du boulot !

On peut lire sur l'annonce :

Sous compromis avec mr xxx. Bastille, au port de l'arsenal, agréable vedette acier. Salon lumineux, cabine arrière double avec lavabo, carré 4 personnes avec coin cuisine transformable en lit double, wc rangements. Douches du port nettoyés quotidiennement. Parfait état de navigation. Idéal étudiant et vacances. Frais d'anneau mensuels 400 euros, obligation de déplacer le bateau l'été, plus d'informations sur : fayollemarine.Fr. Ni investissement locatif, ni location touristique, curieux s'abstenir merci. Pour profiter de paris en toute originalité. Envoyer rappel par sms au xxx [...]

cf. http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/198940197.htm?ca=12_s

Est-ce une bonne affaire ?

Certainement que oui, même si l'anneau est à 400€ / mois, une fois loué à 1000 à 1200€ / mois le rendement de ce bien peut être très intéressant (7.2 K€ / an pour 46K€ d'investisement, pas de TF). si je l'achetai, je prendrai en compte l'état d'entretien, le fait que le locataire ne pourra toucher d'APL (car pas une résidence principale) et enfin la valeur de revente hors de son contexte parisien et dans ce contexte. aussi, pour obtenir un anneau à l'année, sachez que c'est possible et pas plus cher, mais il faut s'inscrire sur liste d'attente. un T3 avec terrasse et vue sur la seine en plein paris pour 46K€ que dire de plus...

Si je l'achetais...

Je le mettrai immédiatement en locatif. Je m'inscrirai sur liste d'attente pour obtenir un anneau à l'année. Je rechercherai un anneau disponible l'été dans un endroit peu éloigné avec possibilité de location touristique + mise en gestion auprès d'une agence. Je viserai de le garder au plus 3 à 4 ans, pour éviter toutes dépenses d'entretien conséquentes sur un bateau.Enfin, je me renseignerai (avant l'achat) sur sa valeur intrinsèque et sur sa valeur à Paris Bastille pour une revente rapide. Je me renseignerai aussi sur l'imposition sur la plus value sur un bien mobilier (car il y en a une, et rappelons-nous qu'il faut toujours être réglo vis-à-vis du fisc, si vous gagnez de l'argent, ils doivent en gagner aussi), et enfin je chercherai quel est le meilleurs marché pour revendre ce type de biens, qui n'est certainement pas le boncoin.