La solution du time-sharing permet d'accéder à un bout de propriété pour des sommes modiques. Pour 2 000 €, vous obtenez la propriété d'un studio dans une belle petite station de ski pour deux semaines de l'année du 01 au 15/06, par exemple.

Sous un contrat de multi-propriété, pouvant s'apparenter à de la SCPI (?), voila donc que vous obtener la propriété nouvelle d'un logement et des charges du propriétaire qui vont avec... mais pas seulement.

Sur la toile, les offres sont nombreuses, et certaines paraissent tout à fait intéressante. Ca ne coûte pas un bras, et l'on pourrait même penser qu'en achetant une ou deux semaines bien placées sur la saison, le rendement locatif d'une tel bien pourrait tout simplement exploser.

Rentabiliser un achat en 3 ans, c'est plutôt séduisant.

Certains de ces appartements sont tellement peu chers que l'on en vient à se demander si les propriétaires ne seraient pas prêt tout simplement à les céder à titre gracieux. 2 000 € les deux semaines, ou rien du tout, l'écart est faible. Alors, pourquoi ne pas en profiter ? pourquoi ne pas se lancer ? pourquoi ces biens restent ainsi sur le marché et ne semblent pas partir bien vite ?

Et bien le calcul est très rapide. En intégrant l'ensemble des charges du propriétaires, c'est à dire celles du fonciers, celles de la copropriété et des services qui l'entourent (qui sont parfois nombreux), l'addition va grimper, grimper à tel point que les charges annuels sont tout bonnement à peine moins élevées que ce que couteraît deux semaines de locations dans l'immeuble à côté.

Ainsi, même en mettant mon appartement timesharing en location ces deux semaines là, je couvrirais à peine les charges que j'aurai à payer, et je n'en profiterai plus. Si je l'achète pour en profiter, il suffit qu'une année je ne m'y rende pas pour grever lourdement la performance financière de mon achat. Alors ceux qui ont acheté sur un coup de tête parce que ce n'était pas cher se retrouvent avec un gros boulet derrière eux.

Ce qui est étonnant, c'est qu'il n'est pas rare de trouver sur ce type de biens des charges allant de 200 à 500 € / semaines. Si l'on multiplie ce chiffre par 52 (le plus petit), l'on obtient 10 400 € de charge annuel sur l'appartement, qui rappelons-le, n'est qu'un... studio ! et multiplié par le nombre de studio qui peut largement dépasser la cinquantaine, on atteint rapidment des sommets.

Moralité : le time-sharing, c'est bien... pour les autres. Enfin pour les gestionnaires qui doivent ramasser pas mal. Je ne veux pas généraliser à partir de cas qui ne sont peut être que des cas particuliers dans ce millieu, mais pour les propriétaires ça semble être un gros gros gros boulet. Méfiez-vous donc de ces offres très alléchantes et obtenez toutes les informations avant de vous engager.

Nouvel essai des dispositifs d'aide : la défiscalisation en De Robien.

Je me suis intéressé à ce dispositif séduisant sur le papier, en voyant que je payais de plus en plus d'impôts. Et puisque mon salaire avait (un peu) augmenté j'avais à nouveau de la capacité d'emprunt. La perspective de placer de l'argent dans l'immobilier me plaisait de longue date, et si en plus il était possible d'en financer une partie grâce à l'argent versé aux impôts, quoi demander de plus ?

Mon expérience du vendeur De Robien à l'anti-sauvette

Par deux fois à des moments différents j'ai rencontré en privé des conseillers commerciaux en solutions d'acquisition de patrimoine (qui s'abrègent eux volontiers en conseiller en patrimoine ou conseiller en gestion de patrimoine... à tort).

J'ai rencontré tout d'abord un bureau privé qui a dégrossi le terrain, a pris le temps de venir à domicile me venter les bienfaits du dispositif en m'assurrant que lui-même et son patron ici présent n'avaient jamais gagné autant d'argent que depuis qu'ils travaillaient là-dedans (no comment...), et que la seule erreur était de ne pas en profiter et de se contenter d'attendre. C'était un peu tôt et alors je n'ai pas donné suite. Un coup de fil de rappel de la part du commercial, on se déclare pas intéressé et on en reste là.

Quelques mois plus tard, je rencontre une enseigne nationale, travaillant avec un promoteur national et qui affiche de belles plaquettes sobre et sérieuses. à nouveau je prends un rendez-vous pour me remettre "uptodate" du dispositif. Comme je me suis documenté entre temps sur le dispositif, le commercial cette fois m'explique un dispositif que je connais déjà. Je pose alors des questions pas vraiment pièges mais assez technique et me rend très vite compte qu'il ne connaît que le discours commercial : il n'a aucune idée des limites du modèle et dès lorsque j'essaye de le faire sortir de son discours rôdé, il ne sait pas répondre.

Je lui arrache le coeur en lui faisant avouer distinctement qu'il n'est qu'un commercial et non un conseiller.

Mais bon, peu importe, cela ne change pas le modèle financier qu'il me propose.

Enfin, même les questions autour des garanties qu'il est à même de nous donner ne trouvent pas de réponses : la garantie des loyers est fortement recommandée mais en cas de non location au démarrage le mécanisme de défiscalisation ne peut être mis en place, le service après vente est assuré par une association de consommateur dont il nous assure que son enseigne tient toute attention, la garantie sur les délais de livraisons des locaux n'est assortis d'aucune pénalité.

Alors le monsieur repart avec tout un tas d'information personnelles et confidentielles (que vous connaissez déjà à lecture de mon blog), bien sûr incapable de faire un quelconque calcul réel sur le champ.

2 très grosses limites par rapport à ce que je pourrais attendre d'un conseiller en gestion de patrimoine :

- aucune perspective n'est prise en compte : évolution de salaire, évolution familiale (naissance...)

- un seul scénario sera remis, pas question de faire varier le modèle

Il ne tient pas non plus compte de la possibilité et de l'intérêt pour nous de se service d'autres dispositifs de défiscalisation, qui a mon sens pour un jeune couple qui aura bientôt des enfants sont plus qu'utiles et aidant. Tout notre impôt doit être placé dans son dispositif !

Quelques temps après il revient avec "LA SOLUTION", le projet extraordinaire et même un appartement type qui a servi à ses calculs (qu'il n'a pas dû réalisé lui même, lui son métier c'est le commerce et sans doute l'art de mettre en oeuvre les techniques de PNL apprises, pas les chiffres ni la défiscalisation, il laisse cela à d'autres). Bref, là... patatra... grosse déception. Lui-même ne sait plus comment maintenir son discours commercial vu la pauvreté de la proposition qu'il nous remet et la faible performance qu'il est capable de dégager. Au final l'économie d'impôt ne finance pas plus de 2% du bien et nous donne bien sûr les obligations habituelles :

- trouver un locataire dans les 2 ans

- bloquer notre investissement pendant 9 exercices

- l'achat sur plan

- l'achat à l'autre bout de la france.

Son offre est ridicule et il le sait bien

En définitive nous déclinons l'offre. Il nous rappelle, nous déclinons. Il nous rerappelle, nous déclinons. 6 mois après il nous re-re-rapelle, nous déclinons. 9 mois après il nous re-re-re-rappel, nous déclinons avec véhémence. Le jour où nous emménageons dans notre nouvelle maison (2nde RP), il nous re-re-re-re-rappel, nous déclinons avec menaces et véhémence.

Un vendeur en Scellier ou De Robien c'est très très très collant. Il ne nous a pas rappelé depuis un an, mais s'il le fait, je lui donnerait rendez-vous avec mes chiens (j'ai 2 gros chiens gentils mais joueurs).

Mon avis sur la défiscalisation

Peu importe que l'on parle de borloo, de robien, ou scellier, les principes de défiscalisation sont toujours les mêmes : plafonnement des loyers, durée minimale de détention, achat sur plan... tout cela est très très bien pour l'investisseur qui n'en est pas un. Celui dont le but est d'acheter de l'immo et d'en profiter pour défiscaliser (et il y en a beaucoup, je pense que la plupart des investisseurs débutants voient les choses ainsi), qui n'envisage pas de réitérer d'opération et pour qui un seul placement est suffisant pourra trouver ce dispositif séduisant et s'y engouffrer.

Celui qui paye beaucoup d'impôt (le haut de la tranche à 14% étant un strict strict minimum) a plutôt intérêt à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine et à optimiser sa défiscalisation sur un ensemble de dispositifs compatibles avec ses ambitions.

Pour atteindre mon objectif, ce type de dispositif m'enfermant sur un placement pendant 9 ans est totalement exclu.

Quelques idées forces pour ceux qui voudraient quand même y aller :

- Vous pouvez enrichir les agents commerciaux et les promoteurs plutôt que de vous enrichir vous-même (le 1er que j'ai rencontré me l'a dit)

- Vous pouvez choisir la défiscalisation, mais assurez-vous que le bien que vous achetez est une bonne affaire en dehors de tout mécanisme de défiscalisation. La defisc doit être un plus. Pensez bien qu'au moment de vendre, votre acheteur devra prendre le bien sans dispositif de défiscalisation, et la performance de votre bien ne doit pas être totalement consumée

- Vous pouvez mettre en place un mécanisme de défiscalisation type Scellier sans passer par l'intermédiaire d'un commercial, ni d'un promoteur

- Vous pouvez, en négociant un achat classique, atteindre une meilleure performance que l'économie procurée par crédit d'impôt 

 Le contexte

Nous avions déjà la chance d'habiter un pavillon de 110m², proche du centre-ville, avec un terrain petit mais sympa, et entièrement refait à neuf (par nos soins), c'était notre primo-accession. MAIS depuis l'achat de cette maison et ce jour-là, soit en 4 ans, nos besoins avaient évolué : 2 gamines, 2 chiennes, 2 voitures... Bref, 110m² ne nous suffisaient plus (désolé pour les lecteurs parisiens …), il nous fallait le double. Et un plaisir que l'on voulait s'offrir : la piscine.

Nous avions imaginé un projet d'extension de 100m², avec une partie basse abritant une piscine intérieure, une 2nde salle de bain et WC et en partie haute, une suite indépendante avec une partie nuit, une partie vie et un balcon. Ce projet nous plaisait, il nous permettait de :

-       Obtenir un fort agrément au quotidien

-       Valoriser notre bien

Trois éléments me déplaisaient néanmoins :

-       La partie nuit se trouvait au-dessus d’une pièce particulièrement humide

-       Les travaux auraient été source d’un petit désagrément

-       Le bien devenait ainsi difficile à revendre, le nombre d’acheteur cherchant une piscine intérieure étant réduit, d’autant vu le standing de la maison, tout à fait moyen.

La recherche

Nous avons en // de ce projet d’extension mené des recherches d’un bien à acheter répondant à ces critères.. Cela faisait environ un an et demi que j’effectuais une veille active, sur les maisons de 150m² et plus (entre autre), 1000 m² de terrain minimum et à moins de 15mn de Clermont-Fd.

Nous avons visité une 30 aine de biens, et 2 ont retenu notre attention :

-       Une maison récente par particulier, type belle boite à chaussure, 350k€, avec piscine sous abris, très grandes surfaces (150m² par niveau sur 2 niveaux), + combles aménageables, + sous-sol complet, un garage de 50m² environ. Celle-ci se trouve dans un village bien côté, c’est une valeur sûre et avec laquelle une belle plus-value est envisageable. Elle demande un rafraîchissement complet, donc un budget travaux important.

-       La seconde est une propriété du XVIIIème proposée par agence, reconstruite à neuf récemment, 333K€ (310k€ net vendeur, 23k€ de commission d’agence, je pose toujours la question), avec piscine, belle surface habitable (230m²), des combles aménageables donnant une réserve de valeur ajoutée intéressante, 1 garage couvert mais non fermé de 50m², 1 autre garage fermé de 50m² constituant lui aussi une réserve de valeur ajoutée intéressante (à transformer dans notre idée soit en espace spa, soit en gîte indépendant) les deux étant en pierre.

Ces deux biens ont l’intérêt d’être particulièrement bien placé, à la fois par leur situation et leur agrément, et à la fois par leur prix sur le marché. Notre  préférence financière irait au premier bien, notre préférence coup de cœur va au second qui présente un bien meilleur compromis. Comme c’est notre résidence principale, les critères affectifs sont particulièrement importants, nous choisissons donc après mûre réflexion de nous positionner sur la seconde.

La négociation

Nous choisissons donc d’entrer en négociation sur la propriété du XVIIIème. Nous démarrons la négociation par une proposition basse, et argumentée à 286k€ (ce n’est pas notre budget, mais nous voulons tenter le coup). Nous savons que le bien se situe plutôt dans la gamme haute du marché du secteur et qu’il y a peu d’acheteurs, surtout dans cette période de forte incertitude et dans la période de Noël. Notre offre est rejetée sans contre-proposition.

De notre analyse, l’agent n’a sans doute pas pris la peine de valoriser à outrance notre offre. L’agence affiche des biens à des prix très bas par rapport aux concurrents, plus réalistes et plus proches de la valeur du marché et de fait, aussi moins négociables. Elle peut se permettre d’afficher des prix plus bas grâce la grande notoriété locale, nationale, et internationale de son enseigne (vous voyez ? avec des vestes moutardes, ça vous parle ?). Elle ne travaille d’ailleurs qu’en mandat d’exclusivité et n’est donc pas en concurrence sur les biens qu’elle a en stock, elle peut se permettre d’attendre plutôt que de trop faire baisser… sa commission.

Dans le même temps nous avions :

-       mis en vente notre maison, à un prix plutôt bas par rapport au marché, mais encore trop haut pour qu’elle ne se vende du jour au lendemain. Trois mois plus tard, et une vingtaine de visites reçues, nous trouvons acquéreur (192k€ affiché, vendu 185k€).

-       Nous avions trouvé preneur également pour notre immeuble de 3 appartements (cf. seconde acquisition), et étions sous compromis

Fort de cette perspective, nous pouvons revenir à la table des négociations sur la propriété du XVIIIème, deux mois se sont écoulés depuis notre premier offre, mais le bien nous attend toujours sagement, la saison d’hiver ayant très certainement participé à ce que celui-ci ne parte pas trop vite… Depuis notre offre, peu de visites et aucune offre reçue sur le bien. Nous remontons alors au créneau à 300k€ et essuyons un nouvel échec ferme. Nous demandons alors à revoir le bien pour savoir exactement quels sont les éléments mobiliers qui restent et ceux qui partent. En milieu de visite nous reformulons une offre à 310k€, le propriétaire nous lâche qu’il la laisserait partir à 315k€. On approche. Nous continuons la visite. Et à la fin de celle-ci, nous parvenons enfin à un accord, avec deux trois avantages en mobiliers ajouté et un prix de 313k€, tout le monde est content, y compris l’agent immobilier qui a certes perdu 10k€ sur la commission de départ mais a vendu le bien.

L’opération

Côté financement, nous avons financé un bon tiers par la revente de nos deux autres biens, ce qui nous a permis de garder du cash pour d’autres investissements, et emprunté le reste à 3,45% sur 15 ans. Nous avons augmenté nos mensualités assez fortement (passage d’environ 900 € à plus de 1500€) mais nous avons gagné fortement en agrément, caractère primordiale de la résidence principale.

Nous estimons que cette propriété peut se revendre au lendemain de la vente aux alentours de 350k€, sans modification substantielle. Nous la revendrons certainement dans quelques années pour quelques k€ supplémentaires (et selon l’évolution du marché) en lui ayant amené un peu de valeur ajoutée.  

(PS : désolé pour le 1^er jet de cet article que j’avais publié par erreur)

Depuis un moment que je cours le marché immobilier français, je crois bien que je connais l'endroit où se trouve la plus grosse concentration de villas à très très forte valeur.

J'ai même eut l'opportunité de m'y balader de temps en temps. Mais vous n'y admirerez pas ces villas en vous promenant en piéton, qui sont la plupart du temps très bien protégées des regards, quand elles ne sont pas aussi protégé par tous moyens (alarmes, vidéo surveillance, gardes privées, voire armés... si, si, j'ai déjà vu ça)

Si vous voulez apercevoir ces villas, vous vous en ferez une idée plus facilement sur Google Map, ou bien il vous faudra prendre le bateau, puisque pour la plupart de ces belles petites maisons, elles ont une vue exceptionnelle et imprenable sur la mer.

Des endroits comme ça, j'en connais en fait deux, assez proches d'ailleurs : Saint-Jean Cap Ferrat & Roquerbune Cap Martin, qui concentrent sur leur Cap un nombre incroyable de villas hyper-luxueuses.

La vue mer est toujours chères et Il y a bien sûr d'autres caps avec des villas très luxueuses, mais pas dans une commune mesure.

Le paradoxe c'est que bien souvent, il s'agit de résidence secondaire occupée quelques 2 à 3 semaines par ans, et parfois même pas tous les ans! 

Inutile de veiller le marché pour confirmer, il faut connaître les lieux. Des villas là bas, il n'y en a pas à vendre tous les 4 matins. Ceux qui les ont les gardent jalousement, à moins de rencontrer un problème majeur...

Et il y en a justement une à saisir actuellement à Saint-Jean Cap Ferrat, si toutefois vous aviez 42 M€  à dépenser aujourd'hui.

Mais, rassurez-vous elle fait quand même 660m² ce qui fait qu'elle coûte à peine plus de 63 000 € au m², qui dit mieux ?

A ce prix, là, la concurrence sera faible, alors... foncez !

J'ai créé mon blog il y a un mois, le 15/05/2011, qu'en est-il à ce jour.

Mon objectif en créant ce blog n'était absolument pas d'en faire un blog ultra-populaire ni de dégager du profit grâce à celui-là. Je sais qu'il est possible de gagner de l'argent par le blogging, de façon même conséquente, je ne cracherai pas dessus si cela m'arrive un jour, mais ce n'est pas ma cible : je n'ai pas envie de passer des heures à administrer mon blog, à déployer ou redéployer des noyaux Wordpress ou Concrete chez un hébergeur, à gérer des campagnes adsense ni à faire de la promotion à outrance...

Au début, je ne voulais pas le promouvoir, mais je dois bien avouer qu'aujourd'hui, je ne regrette pas de l'avoir fait et que je surveille régulièrement mes compteurs.  Je l'ai promu de façon modeste certes, puisque je me suis contenté de poster quelques commentaires irréguliers par-ci par-là sur des blogs spécialisés. Ce que j'aurai pu faire et n'ai pas fait pour le promouvoir :

- changer de plateforme de blog

- faire du rentre-dedans auprès de bloggeur déjà en place, faire du contact direct

- placer des markeurs google analytics (je ne sais d'ailleurs pas si c'est possible sur overblog)

- investir les réseaux sociaux

- chercher à me faire référencer sur des sites à haut pagerank

...

Mon but premier était double :

- obtenir la ciritique d'hommes avertis : au bout d'un mois, je n'en ai qu'une, celle de M.Crochon, qui est très encourageante, mais c'est malheureusement la seule

- publier de façon transparente de l'information sur ce qu'il est possible de faire dans l'immo, en affichant mes chiffres.

Le fait de "bloggifier" ma démarche, m'a obligé à la formaliser et de fait m'a aidé à la maturer. Cela m'a aussi amené à renforcer la veille autour de l'investissement immobilier, ce qui me conforte pleinement dans mes acquis et m'a permi de découvrir quelques mines forts intéressantes sur la toile (espritriche, capital story, olivier seban, elisefranck...)

Mes indicateurs au bout d'un mois :

Près de 2000 pages vues

460 visiteurs uniques

Journée record : 29 visites et 128 pages vues

Gains financiers : 40 centimes d'euros

60% de provenance directe

mon principal regret :

- trop peu de commentaires sur  mes articles, et je ne sais pas comment en obtenir. Overblog ayant le sale inconvénient de ne pas les afficher par défaut, mais il n'y pas que ça, il faut peut être que je m fixe une ligne éditoriale appelant à commentaire (ou que je suive la formation de Jérôme de CapitalStory sur l'animation de blog !).

mes axes de développement :

- Faire du rentre dedans auprès de quelques bloggeurs, mais je ne veux pas y passer mon temps

- Jouer davantage la carte de la régionnalisation, je propose des bons plans sur l'Auvergne et ceux-la peuvent intéreser les invetisseurs du coin. je restructurerai certainement mes menus.

Pour l'instant, avec un peu plus de 10 visites / jour, je continue...