Bon, les enchères c'est vrai que j'aime bien. L'autre jour, je suis allé dans une salle des ventes où étaient en vente des meubles, objets anciens. Des choses étonnantes, j'ai même appris des motsd'objets ou de styles que je ne connaissais pas. Une dame achetait des petits objets à prix d'or, sorte de bijoux qui n'étaient pas vraiment précieux. Je ne connaissais pas et entre nous je n'aurai pas donner un euro pour ça, mais elle c'était sa came.

Moi en ce moment, c'est plutôt arbre à came. Potentiellement privé de véhicule ayant vendu le mien, j'ai pris mon billet de mille mais je ne peux pas tracer ma route et il me faut donc maintenant racheter une voiture. vite.

J'aurais bien testé l'achat de véhicule en allemagne ou en italie, en me basant sur des sites comme :

autoscout24, secondamano.it ou mobile.de

Je suis prêt à prendre ce risque, au pire je tombe sur une rave dont le compteur kilométrique a été traffiqué, mais n'étant pas un pro de l'automobile je ne suis pas censé le savoir et peut donc revendre en l'état. Au mieux je pense qu'il y a moyen de gagner 4 ou 5k€ assez facilement sur certains modèles. Et un peu comme dans l'immobilier, plus le bien est cher et meilleure peut être la marge. 

J'avais aussi repéré des véhicules pas trop kilométrés et pas trop cher dans mon cher pays de la côte d'azur, je pensais demander à mon frangin qui habite là bas d'aller les repérer pour moi.

Et finalement ma femme m'a mis la pression pour pas qu'on s'embarque là-dedans, à aller chercher des véhicules à des 100aines de kilomètres, et toujours sans savoir vraiment ce que l'on achète.

Et comme elle a pris goût aux enchères et que ce n'est pas vraiment moi qui décide (malgré tout ce que j'essaie de vous faire croire dans ce blog, nous les hommes savons bien que l'on est relayé au rang de simple personne consultée), j'ai dit "ok chérie" pour retourner à la salle des vente du parcsencheres.com

Nous avons craqué (enfin, j'ai craqué) sur une (belle ?) audi A6 break V6 qui va bientôt sonner ses 10 ans (dommage, je vais payer la carte grise plein pot) et qui comptabilise plus de 170000km. En fait, mon cahier des charges était simple : un diesel, une grosse voiture, des sièges en cuir, et beaucoup de chevaux, et si possible un V6 pour le plaisir.  

Autant dire que cette fois je ne crois pas faire un billet de 1000 avec cette audi, mais je pense que malgré le kilométrage élevé je n'aurai pas trop de soucis à la revente. Je compte seulement rouler à l'oeil (à défaut pour pas trop cher) pour quelques mois.

J'ai bien du résister pour ne pas m'embaler à porter des enchères sur des véhicules magnifiques : un RAV4 tout beau tout neuf (sur lequel j'ai porté 2 enchères), une A6 break de 2008 (sur laquelle j'ai vraiment hésité), une A6 Sline magnifique de 2010 (...arg, la mise à prix était beaucoup trop élevé pour le véhicule, aucun preneur) c'est pas pour moi tout ça. Enfin, si les mises à prix avait été plus intéressante, ou s'il y avait eu moins de concurrence, j'aurai foncé !

Bref, je prend livraison de mon V6 sans doute demain au moment où j'écris ces lignes, et je suis content de passer sur une voiture allemande, on verra bien !

Prends ton billet de 1000 et trace...

Il y a quelques temps, je vous racontais avoir acheté une voiture aux enchères. Et bien cette page est tournée puisque j'ai vendu cette voiture. Pour l'instant je n'ai reçu qu'un chèque de 500€ en guise de garantie, mais la voiture devrait partir jeudi. Bye bye 407... 

 Je me suis porté acquéreur de ec véhicule pour la somme de 6400€. En ajoutant les frais d'adjudication (la commission que prend le commissaire priseur, tiens il porte bien son nom celui-là...) ainsi que les frais de dossiers (qu'il prend en plus de sa commission), le véhicule m'a alors couté 7500€. Par dessus, il a fallut payé une carte grise à 40€ le cheval pour 8CV, soit 320€. Je l'ai emmené au garage et cela m'a couté 530€ pour la pose des plaques, la vidange, le changmeent des plaquettes et disques à l'avant et une révision globale. J'ai ensuite du recharger la climatisation pour 60€, et enfin, j'ai du repasser le contrôle technique pour 60€ (prix négocié).

Tout compris, ce véhicule m'a donc coûté 8470€, c'est beaucoup plus que la promesse du commissaire priseur qui présentait le véhicule à 6200€ jusqu'à ce que je lève la main.

J'ai roulé avec cette 407 pendant 3 mois et 1/2, et j'ai parcouru environ 3500km.

Maintenant, il est temps de la vendre, déjà, et je la vend pour 9500€.

Bein, voila un business case rapide et efficace, sans prise de tête, en se faisant le plaisir de changer de voiture. En faisant même l'économie de l'usure d'une voiture sur 3 mois et demi. On demande qu'à recommencer.

A présent pour tracer ma route, il va me falloir une autre voiture, c'est ce qu'on va voir dans la deuxième partie.    

Ca y est les travaux sont finis. les fenêtre sont posées, et il n'y a plus qu'à faire entrer un locataire.

J'avais d'ailleurs rendez-vous ce dimanche matin avec quelqu'un intéressé. Malheureusement, j'avais bien emporté l'appareil photo avec moi, mais il est resté dans son sac !

Je n'ai donc à vous présenter que les photos de la fois précédente pas tout à fait terminé, où les fenêtres ne sont pas encore changées, et il reste 2/3 bricoles à faire, mais ça donne tout de même une idée, les voici.

au rez de chaussée, nous avons supprimé l'ancien chauffage au gaz pour remplacer par des pompes à chaleurs réversibles, créé une cuisinette près de l'ancienne vitrine (du magasin) repris l'évacuation qui passe à présent en diamètre 100mm, refait le sol, changé la porte de service.

Ci dessus, on voit l'ouverture de l'escalier à l'intérieur. Nous avons choisi un escalier en hélicoïde, de 70cm de large pour ne pas trop empiéter sur la pièce. A vrai dire, 70cm, c'est un peu petit mais ça passe. Nous avons pu choisir un tel escalier car il y a par ailleurs un escalier extérieur, par lequel on peut amener des meubles.

Dans la version définitive, il y a de grandes étagères dans la niche au fond à gauche.

 Une autre vue du bas avant de monter à l'étage... là, il y avait un peu de travail !

 A l'étage, nous avons repensé la distribution des espaces. Ca nous a pris un moment avant de trouver une distribution agréable. Nous pouvions soit créer 2 chambres, une salle de bain, mais cela donnait des pièces très petites, nous avons donc opter pour une seule grande pièce, plus accueillante et qui donne davantage envie de vivre ici ! et bien sûr une salle de bain.

Et voilà, à quoi ça ressemble. Ca donne quand même beaucoup plus envie d'y habiter. La masse de travaux était importante, mais nous avons eu un artisan courageux, bosseur et avec de bonnes idées. En plus il a presque tenu les délais annoncés puisuq'il a mis 6 semaines (au lieu de 5 prévues), pas mal.

Je vous raconterai bientôt comment je suis passé d'un artisan procrastineur à un artisant geek, mais je n'ai pas encore de secret pour le détecter à l'avance !

Bref, on sort un produit qui devrait tourner à un peu plus de 14% de rentabilité brute, et il sera peut être même très prochainement loué. Je vous en dis plus quand j'ai un chèque de réservation en main.

Après une période de presqu'un an sans achat, j'ai enfin concrétisé une nouvelle opération.

En un an j'ai étudié de près, et parfois de très près une 30aine d'opérations. J'ai monté 7 plans de financements, et je me suis positionné de fait sur 7 biens, avec pas mal de coups d'épée dans l'eau (comme celui-là). La précédente : un immeuble de 8 appartements, n'a pas pu se concrétiser en ma faveur et peut être tant mieux car j'ai appris depuis que plusieurs locataires étaient en procès avec le propriétaire !

Mais aujourd'hui la 7ème tentative a payé.

Me voilà nouveau propriétaire d'une maison de bourg dans une ville dans la banlieue mitoyenne de Clermont, dont j'ignore la surface exacte, dont j'ignore le prix exact et dont j'ignore encore la date à laquelle je vais réellement pouvoir en prendre possession.

Mais ce que je sais, c'est que je viens d'obtenir un bien de 35 à 40% en dessous de sa valeur sur le marché, et que ce bien est dans une ville assez dynamique et prisée. Je sais aussi que j'en suis propriétaire tout de suite.

Inutile de vous expliquer comment je peux me trouver dans cette situation étrange, à la fois excitante, satisfaisante et aussi un peu frustrante. Mes fidèles lecteurs s'en doutent et les abonnés à 500K en sauront bientôt plus via la newsletter !

Je vais vous raconter la face caché de l'iceberg et peut être vous donner envie de faire comme moi (ou pas) car quelques difficultés (connues à l'avance) s'annoncent à présent...

Avec cette opération, je suis dans les bons rails pour atteindre mon objectif de l'année (+62,5k€).

Mais pas question de s'endormir, je regarde déjà la prochaine opréations et pour le coup, deux biens assez funs m'attirent :

- un hotel de plusieurs 100aine de m², refait à neuf et perdu dans la cambrousse 

- un complexe de loisir avec plusieurs gites, 2 piscines, un tennis et il se situe (selon moi) dans l'un des plus beaux départements  de france !

On n'est pas près de s'ennuyer pour cette deuxième année de 500K !

Voila un an que j’ai lancé le projet 500K et le blog en support de celui-ci. Il est donc temps de vous faire un état de l’avancée vers cette cible dont chacun peut rêver, et aussi de vous remercier chaleureusement toutes et tous pour votre fidélité et l’intérêt que vous avez pu porter à ma démarche. Je reçois en effet régulièrement des messages d’encouragement dans celle-ci.

Bon, si vous avez suivi l’ensemble de mes posts vous n’apprendrez pas grand-chose de nouveau dans cet article, mais sinon, cela vous donnera un aperçu de la manière dont je converge vers l’objectif fixé.

La règle fixée est simple : investir dans l’immobilier, et obtenir une performance de +100% chaque année sur les sommes investies, et en tenant le cap ainsi pendant 4 ans générer 500k€.

Impossible penseront la plus part d’entre nous, et pourtant.

L’année a été riche en évènement et cela n’est pas prêt de s’arrêter. Il y a un an quand j’ai démarré ce blog, je pensais passer marchand de bien rapidement, dans les mois suivants en ont décidé autrement. Un nouveau projet est venu contredire ou contrarier ma démarche des 500k. J’ai créé une société autour de l’immobilier qui démarre à l’heure actuelle, certains ont suivi cette création de près, voire de très près, et d’autres ont même choisi de me suivre, 17 personnes se sont embarqués dans l’aventure d’iMobilis.

Je continue en parallèle ma démarche des 500k. Pour mémoire, j’avais mobilisé une mise de départ de 31k€ à investir dans l’immobilier.

Entre mai 2011 et mai 2012 j’ai réalisé 2 opérations, en suivant les méthodes décrites dans "mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente". J’en avais prévu une troisième mais ça n’a pas pu se faire dans le timing.

La première est soldée. J’ai acheté un F2 de 30m² à 12k€ (douze mil euros, si, si), que j’ai transformé en un grand F1. Une fois refait entièrement à neuf et en comptant l’ensemble des frais d’acquisition le coût de revient se monte à 21,5K€, l’ensemble a été financé en cash. J’ai eu à supporter quelques charges locatives (assurance, edf) dont une partie me permet de faire un peu de déficit fiscal, et encaissé quelques loyers. Je l’ai revendu 52k€ à un investisseur locatif (donc forcément un prix concurrentiel sur le marché) et une fois la plus-value déduite, il me reste 43k€ en poche, soit une performance d’exactement 100% sur ce bien. J’en suis satisfait.

La seconde opération est en cours. J’ai acheté une maison de bourg en juillet dernier, composé d’un commerce de 26m², d’un logement deux pièces de 26m², son prix était de 14k€ (quatorze mil euros, si, si), une fois les frais d’agence et ceux de transaction réglés on est à 18k€.

Cette fois, j’ai mis 5k€ de ma poche, le reste est emprunté à la banque. Comme il y a financement par emprunt d’une partie des travaux, pour l’instant, je ne paie que les intérêts et ne rembourse pas de capital. Tant mieux puisque j’ai tardé à lancer les travaux et donc n’ai pas de revenu locatif à ce jour sur ce bien. En fait, je pensais revendre ce bien sans y réaliser la moindre amélioration. J’ai bien eu un acheteur sérieux par agence, prêt à débourser 31k€ hors frais de notaires. Nous étions d’accord sur une offre, mais au final, il avait trop de dettes ouvertes pour contracter un nouveau crédit.  Cela m’a donc fait perdre du temps. Peu importe, les travaux ont démarré pour une rénovation totale, et je garderai peut-être ce bien quelques mois en location.  

Actuellement :

-          Investi en année 1 : 26,5k€

-          Patrimoine issu des investissements immo en début d’année 2 : 55k€

o   liquidé: 43k€

o   Immobilisé : 5 k€

o   Plus-value escomptée : 7k€

Avec ces chiffres pour partie subjectifs (opération non soldée), l’objectif des +100% sera atteint, mais je ne suis pas parvenu à dépenser tout ce que j’avais prévu cette année et il me faudra un peu plus de temps pour réaliser l’objectif. En théorie, à ce rythme les pâliers annuels seraient de : 55, 110, 220, 440 (au lieu de 500) et ils passeraient non pas à 12 mois mais à 15 soit 5 ans pour obtenir 440k€ de capital grâce à l’immobilier.

Pour autant, et au vu de ces chiffres, je ne crois pas nécessaire de revoir mon objectif des 500k. L’immobilier ne s’achète pas et ne se revend pas aussi facilement que des actions. La maille financière n’est pas la même et le montage financier de mes opérations ne peut pas subir la démarche théorique des 500k.  

Je me porte acquéreur prochainement d’un immeuble de 8 appartements. Si je l’obtiens, je devrais reprendre un peu d’avance !

A très bientôt et merci pour votre fidélité

Laurent