Point d’avancement à 6 mois :

Je me suis lancé dans la démarche des 500K au mois de mai 2011, il y a un peu plus de 6 mois, avec l'acquisition d'un petit appartement de 30m² en rez-de-chaussée dont personne ne voulait. Je suis passé chez le notaire hier et voici donc une première avancée concrète vers l'atteinte de mon objectif des 500K.

Je vous ai raconté au travers de ce blog l'acquisition de cet appartement, et sa rénovation complète, ainsi que mes déboires avec l'artisan retenu. Mais tout cela valait définitivement la peine : depuis début Octobre, cet appartement est loué et me rapporte mensuellement 380€ / mois, hors charges.

Voilà qui est plutôt confortable, puisque cela représente une augmentation de plus de 10% de mon seul revenu mensuel. 380 € de plus chaque mois, autant dire une somme non négligeable devant laquelle beaucoup se frotteraient les mains. D’autant que l’appartement étant refait à neuf, les frais y sont faits pour quelques années.

Ces 380 € de plus par mois, je n’en veux pas !

Ma stratégie d’investissement  est de gagner 500K€ en plaçant dans l'immobilier, et je ne me suis donné que 4 ans pour atteindre cette cible, et pas 109 ans.

109 ans, c’est le temps qu’il me faudrait pour générer 500k€ avec ce seul investissement locatif. Et encore, ceci en ignorant totalement les impôts fonciers, les frais d’entretien et autres charges à payer.

Pour atteindre l’objectif des 500K€, il me faut obtenir une performance financière de +100% sur chacune de mes opérations, nette d’impôts. En débutant avec 31 250€ (chiffre "théorique"), et en doublant chaque année les revenus, j'atteindrai la cible des 500K€ en 4 ans.

Aussi, attendre et profiter d’un revenu locatif confortable reviendrait tout simplement à renoncer…

Il me fallait donc vendre, et c’est ce que j’ai fait hier.

Travaux compris, cet appartement m’aura coûté 21 500€, que j’ai financé entièrement en cash, plaçant dans celui-ci une bonne partie de mon investissement de départ (31 500€). Et je viens de le céder pour la somme de 52 000 €, en affichant donc une jolie performance. Ce qui est important pour moi, c’est que ce prix de vente me permet de dégager une plus value d’exactement 21 500 € nets d’impôts. L’écart entre la plus-value et le prix de vente représente essentiellement l’impôt sur la plus-value.

Cet appartement m’a également rapporté un peu plus de 1000€ de revenu locatif, quasiment net d’impôt puisque j’aurai du déficit foncier pour environ autant.

Ainsi, avec cette opération, je suis pile poil dans ma cible.

Et pourtant, ce n’est pas l’opération du siècle, loin de là !

Vous pouvez trouver la performance intéressante, voire remarquable et vous aimeriez peut être obtenir là-même sur votre prochaine acquisition. Et pourtant, celle-ci est loin, très loin d’être optimale. J’ai fais une grave erreur dans cette acquisition, erreur faîte en connaissances de cause, mais erreur tout de même.

Imaginez qu’au lieu d’acheter cet appartement en cash, je l’ai acquis à crédit, en apportant 1/5^ème du prix, en faisant recours à l’emprunt pour le reste. Imaginez alors que je sois parvenu à mettre en place 5 opérations similaires dans ce même temps et que mon banquier m’ait suivi. Certes, les crédits m’auraient coûté un peu de frais, mais la plus value aurait été 5 fois celle-ci. J’aurai alors explosé mon objectif annuel. De fait, j’aurai été obligé de rebaptiser mon blog, ça n’aurait plus été conforme avec mon objectif, et je n’aurai sûrement pas eu le temps de rédiger cet article. Bref, ça aurait été quand même dommage : je n’ai pas 109 ans, mais je me suis donné quand même 4 ans pour atteindre les 500K, et je les atteindrai !

J'avais écris il y a quelques temps l'article "A saisir ? prix au m² du foncier inférieur au prix de rénovation"  sur le cas de certaines villes françaises où le prix du foncier ne dépassait pas celui de la rénovation.

A SAISIR ? BANQUE VEND MAISON 3 CHAMBRES - 9000 € - MICHIGAN - USA

J'avais écrit cet article après avoir visité un bien à 10.000€ de plus de 500m² à l'état brut et dont personne ne voulait , ce qui m'avait amené à une réflexion politique : dans ce type de ville où l'immobilier est totalement dévalué, seul les pouvoir publiques sont capables de remonter la situation.

Ce que je ne savais pas à l'époque c'est que cette situation existait dans des proportions bien plus avancées dans la première puissance mondiale, les états unis.

J'avais bien vu à l'époque des affaires intéressantes en Floride, compte-tenu d'une masse importante de bien mis en ventes aux enchères, et m'y étais intéressé. Mais les prix d'une villa de luxe (sans doute ce qu'il y a le plus là-bas ?) ne descendait pas en dessous de 150k€.

Les subprimes, on en a tous entendu parlé. Ils ont conduit à de nombreuses faillites personnelles et mis en danger les banques américaines. Mais ceux-ci ont encore affaibli des états tout entier, ce qui était le thème de l'émission d'envoyé spécial jeudi dernier.

L'impact sur l'immobilier est remarquable : des milliers de villas laissées à l'abandon, par leurs propriétaires ruinés, par les banques qui n'en veulent pas, et par les pouvoirs publics ruinés également et qui ont fait un choix : celui de privilégier certaines zones urbaines et d'en délaisser d'autres. Résultat : ces maisons sont squattées, dégradées à tomber en ruines lorsqu'elles ne sont pas brûlées. L'immobilier s'est écroulé dans certains quartiers où certaines proporiétés n'ont plus aucune valeur.

Un voisin expliquait avoir acheté une propriété pour 500€, dans l'optique de la sécuriser et éviter de voir s'y installer des squatters.

Voici donc un exemple de villa, disponible à 9000€, l'agent explique que le loyer d'une telle maison pourra être de 800$ mensuel ce qui fait un placement à 74% !! sans doute après quelques travaux, et surtout une fois que vous aurez trouvé quelqu'un pour venir habiter dans ces quartiers... !

Vous voulez en voir plus ou ne me croyez pas ? Voici un premier lien avec la maison à 9000 €,

http://www.holprop.fr/s/proprietes_vendre~id~US2798249~site~1~c~y.htm 

et un second où votre marché pourra démarrer à partir de 50$, j'y ai sélectionné cette petite maison à 1800€ :

http://www.trulia.com/foreclosure/3060740921--Alma-St-Detroit-MI-48205 

à vos porte-monnaie, cela se paie en pièce !

En ce moment le mot à la mode, c'est : la CRISE

Ah bon ? A la mode ? Pas si sûr. Il se pourrait que l'on aime se faire peur ou peut être que nos chers médias alimentent malgré eux le régime de la terreur. Tant est si bien que nombre d'entres-nous ont une peur tétanisante lorsqu'il s'agit de passer à l'acte... d'investissement.

"Oui mais si ça monte", "Oui mais si ça baisse", "mieux vaut attendre un peu", "y en a qui disent...", "à l'époque on pouvait faire de bonnes affaire, maintenant"...

Ceux qui ont fait de bonnes affaires à l'époque n'avaient aucune garantie d'en faire... ! Ils ont juste osé y aller.

Pour en avoir le coeur net, j'ai fait une petite récolte d'information sur le web (hmm), et pour cela google est mon ami. En voici les résultats :

- crise de 2000 : la bulle internet ... a explosé

tout le monde s'en souvient, les boites informatiques et web ont explosé, les SSII montaient en flèche, forte du combat du bug du millénaire et puis... le marché est revenu aux fondamentaux. des boites valorisées à prix d'or sur leurs seuls biens immatériels, etc, etc... 

bref, n'investissons plus sur le valeurs technos 

- crise de 2001 : la crise de l'élevage & la crise de l'argentine affolant les marchés et mettant le pays en faillite, la 3ème guerre mondiale sous fond de crise systémique est annoncée, mais il n'en sera rien, pour le moment ;-(

Pour l'argentine, c'est la première faillite économique d'un état tout entier dont je peux avoir mémoire.

bref, n'investissont plus sur les devises

crise de 2002 : ràs, la droite passe au pouvoir, je choisis de bosser dans l'informatique, c'est la reprise, logique, sauf pour ENRON une entreprise valorisée à plusieurs 100aine de millions d'euros, 7ème entreprise américaine, un véritable empire économique, qui s'effondre du jour au lendemain pour mauvaise gestion, entrainant avec elle les fondements du capitalisme et de la course à la performance de l'actionnariat

BREF, n'investissont plus dans la bourse 

- crise de 2003 : crise de la canicule, nos anciens tombent les uns après les autres, et les gestionnaires de maisons de repos sont montrés du doigt... crise de la vache folle également avec l'histoire de buffalo grill et des côtes de boeuf empoisonnées

bref, n'investissons ni dans les EHPAD, ni dans la viande empoisonnée

- crise de 2004 : la crise des grands lacs, la crise du bénin, la crise du homard. bon là, c'est bon, vous pouvez y aller. investissez, pas trop de crise en vue, c'est sans doute le bon moment.

- crise de 2005 : crise des banlieues francaises qui s'enflamment, crise de l'europe : la france ne signe pas la constitution européenne (proposée pourtant par Valéry Giscard d'Estaing qui est auvergnat)

Bref, n'investissons pas en ZFU, n'investissons pas encore les devises

- crise de 2006 : crise de la grippe aviaire, début de la crise des subprimes, la bulle immobilière a envahit l'esprit des français et son éclatement est annoncé... ou pas. les économistes affirment qu'une crise systémique mondiale arrive.

bref, si tu croises 3 oiseaux morts appelle le véto, et si l'on te propose d'investir dans l'immo, mets ton véto

- crise de 2007 : les subprimes prennent de l'important, et l'état de crise financière mondiale est confirmé, la plus forte depuis 1945, les économistes ne se sont donc pas trompés : tout ce que vous avez connu avant est du pipi de chat, c'est maintenant la crise

Bref, cette fois n'investissons sur plus rien

- crise de 2008 : on continue sur la lancée de la crise mondiale et ce coup-ci on rigole plus : à l'autonomne démarre la crise des banques avec la faillite de lehman brothers, puis la mise en examen de Bernard Madoff, tout ceci après les dysfonctionnements bancaires mis en évidence par l'affaire Kerviel...

Bref, si vous investissez, faites-le, mais par pitié, faites-le sans les banques

- crise de 2009 : une mauvaise année pour votre pouvoir d'achat, nous sommes en grande récession, les chiffres le montrent, et l'avenir économique est très sombre. Je n'ai jamais vu autant de monde fréquenter les restaurants (ma fille ayant 1 an, on reprend le rythme d'y aller de temps en temps, midis ou soirs, je vous assure que je n'en reviens pas...), mais bon la crise aviaire est passée, et ce sont les banques qui trinquent pas les restaurateurs.  La crise immobilière arrive et ça va faire mal...

Bref, pour investir, on n'est pas sorti de l'auberge, de toute façon vous pouvez investir avec le pouvoir d'achat qu'il vous reste, il ne vaut plus rien

- crise de 2010 : la crise perdure, malgré les annonces de l'INSEE qui la prévoyait pour fin 2009. la crise du H1N1 vient renforcer la situation de peur, puisque nous allons surement tous crever, si l'on refuse de s'injecter du pandermix dans les veines (personnellement, je suis faible, et j'ai accepté de le faire).

Bref, si vous investissez choisissez les laboratoires pharmaceutiques, un bon parti en cas de crise, puisqu'il faut continuer de se soigner, et que l'état conventionne. Si vous n'y connaissez rien, vous pouvez choisir au hasard, tiens, par exemple : Servier

- crise de 2011 : crises des pays d'afrique du nord. La crise, encore la crise. la crise des états en crise et la crise des états de crises - les états en faillite en ont marre de se faire aider et proposent des référendums pour accepter ou non les aides extérieurs. Et à présent, c'est la crise des premiers ministres qui démissionnent

La suite on ne le connaît pas encore...Bref, ce n'est encore pas le moment d'investir.

Voila, une petite démonstration que ce n'est jamais le moment idéal pour investir, et pourtant dans ces 10 dernières années, certains n'ont pas attendu pour faire fortune.

On n'en a encore pour 10ans de crises diverses et variées qui nous donneront toujours une bonne raisons de ne pas se lancer dans l'investissement, jusqu'à ce que l'on en ait marre des crises.

et à ce moment là, peut être ce ne sera plus le bon moment pour investir !:

Alors qu'attendez-vous pour investir ?

Voici un article qui m'a été insipiré par un proche qui vend un terrain sur la côte d'azur et qui est dans cette situation.

Impact de la modification du régime de plus-value :

Tout le monde ici le sait : le régime d'imposition de la plus-value va changer au 1er février 2012. Fini les 10% d'abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et place à l'abattement calculé sur l'inflation.

Résultat, l'économie du modèle est en train de changer, et comme dans toutes les périodes de transition, il y a de bonnes affaires à réaliser, pour ceux qui sont sur le coup.

Les pessimistes diront que c'est bien dommage qu'on ne pourra plus faire de bonnes affaires dans l'immobilier, que si que ça. En revanches les optimistes ont déjà compris qu'il pouvaient en profiter, acheteur ou vendeur.

Vous êtes acheteur : sachez connaître vos atouts

J'ai une excellente nouvelle pour vous : vous pouvez peut être faire une économie substantielle sur le bien que vous convoitez.

Sur la masse de bien à vendre, nombre de particuliers sont très ennuyés à ce jour : s'ils ne parviennent pas à conclure une vente avant le 01/02, adieu l'abattement qu'ils ont pourtant durement gagné.

Prenons un exemple : Paul a acheté une maison 200k€ en 2001. Entre temps, le marché a doublé et il en veut donc 400k€ ferme, et à ce prix, c'est une très bonne affaire.

1- Il vend avant la date fatidique, il bénéficie de 50% d'abattement, il payera donc un impôt de 32,5% x (100-50%) x (400-200) soit 32,5K€  et récupère 367,5k€

2- Il vend juste après la date fatidique. Il passe à un abattement de 8%, et paye donc un impôt de 32,5 % x (100-8%) x (400-200) soit 60k€. Cette fois il récupère donc 340k€.

Paul a donc intérêt à vendre dès aujourd'hui dès lorsqu'il a une offre à 372k€ plutôt que d'attendre une offre à 400k€.

Moralité, si vous arrivez au bon moment, et à obtenir les bonnes informations (l'année d'achat vous donnera une idée, il vous restera à regarder l'évolution naturelle du marché et l'inflation sur la période pour savoir ce que vous pouvez espérer obtenir), vous pourrez économiser quelques 10aines de k€.

Plus la PV est importante, et plus l'écart est important.

Vous êtes vendeur : ne soyez pas victime

J'ai une excellente nouvelle aussi pour vous : il y a une solution pour verrouiller votre abattement.

D'abord, je n'ai pas lu ceci sur le web. Ce qui veut dire qu'à moins de tomber sur un lecteur de 500K, vous avez peu de chance que votre acquéreur potentiel tente de négocier le bien sur la base ci-dessus. Si les vendeurs sont bien conscients de cette situation, en revanche les acheteurs un peu moins.

Ensuite, si vous n'avez pas d'acquéreur, je vais vous faire une confidence (qui m'arrache un peu la gueule, puisque j'ai soutenu l'anti-thèse dans un précédent article) : pour une fois acheter en SCI va vous servir à autre chose qu'à transférer du patrimoine !

Vous voyez ?

Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !

L'économie à la clef peut être substantielle et se chiffrer en 10aines de k€, bien que l'obligation de passer par des frais de mutation induit une performance un peu moins bonne qu'une vente immédiate. C'est le prix à payer, mais il reste bien moindre à ce que donne le changement de régime d'imposition.

Bonne chance et n'oubliez pas de nous raconter vos cas concrets ! 

Un petit article pour vous dire comment je maximise mon rapport locatif.

TRAVAUX et LOC

Voila, je viens de terminer la rénovation de mon 1er appartement dans le cadre de ma démarche des 500K. j'ai remis ce soir un chèque de 2 600 € à mon artisan qui comme il n'a pas tenu tous ses engagements a accepté de faire une petite ristourne (5%).

Ma locataire est arrivée depuis le 01/10/2011. Elle était la première (et la seule) à avoir visiter (du moins, une fois les plus gros travaux effectués), et elle a dit OUI TOUT DE SUITE. 

Elle a visité 3 semaines avant de prendre possession des lieux, l'appartement n'était pas totalement terminé mais il lui a bien plu parce qu'il était refait à neuf, avec quelques touches décos sympa. Les fenêtres en hauteur, principal défaut de l'appartement, avait bien retenu son attention mais n'ont pas été un frein. Principalement sans doute parce que les autres appartements visités sentaient bon le vieux...

LA PERF

Donc, je loue cet appartement 380€ hors charges.

Je l'ai payé 12 000 € (si, si) + 2 500 € de frais de transaction + 7 500 € de travaux, soit 22 000 €.

Je peux donc afficher un rapport brut de plus de 20%.

Je passe les détails du calcul, mais en net (après impôts foncier, impôts sur le revenus tirés du foncier et charges) cela donne plus de 17% NET. 

LE COMMENT ?

Et bien c'est assez simple. Prenez le premier des mes 10 conseils pour acheter vite et bien : il vous faut faire avant tout une bonne affaire. Pas une affaire bien placée sur le marché, pas une affaire que l'on pense être bonne. Non, une affaire dont on sait irrémédiablement qu'elle est bonne, comme par exemple :

- payer une surface habitable au prix d'un garage (c'était mon cas pour celle-là) : là vous ne vous posez pas de question, vous prenez peu de risque et vous pouvez foncer.

Ensuite, créer de la valeur, et pour cela deux méthodes particulièrement efficaces sont la création de surface supplémentaires habitables et la rénovation :

- acheter quelque chose qui a un fort potentiel de création de valeur (c'était mon cas pour celle-là, par la rénovation). Les travaux constituent un désagrément majeur (charge de travail, obligations de suivre le chantier...), et constituent également un risque financier important (coûts, qualité, délais, absence de revenuns locatif pendant cette période...)

Enfin, travailler la présentation du bien, le rendre attractif à la fois par sa consistance et à la fois par son prix.

- choisir quelques éléments de décoration qui permettront de louer un peu plus cher (c'était mon cas pour celle-là), par exemple en n'optant pour le bac de douche premire prix que vous mettra l'artisan par défaut, mais en choisissant une forme un peu plus sympa, ne n'optant pas pour du parquet strat hêtre premier prix, bref en ne subissant pas les matériaux que vous proposeront les artisans à qui vous aurez fait comprendre que vous ne voulez pas y laisser trop d'argent. Il y a de très belles choses à pas chères.

Et donc, bien sûr en combinant ces trois principes vous pourrez obtenir de très belles performances.

LOUER EN MEUBLE SANS PAYER LES MEUBLES, ET QUELQUES AVANTAGES  

Bein oui, ça va peut être vous paraître surprenant, mais c'est possible.

Pour louer un peu plus cher, je loue en meublé. Le marché sur les petites surfaces est très tendus, du moins je peux l'affirmer dans ma ville, et c'est surtout vrai dans les villes universitaires. J'estime que la location meublée permet de louer 15 à 20% plus cher.

Mais ce n'est pas l'objectif que je poursuis... En fait, le fait de louer meublé, et donc un peu plus cher, me permet surtout d'afficher un rapport locatif plus attractif à la revente.

Que je revende mon bien à 50k€ avec un loyer de 310€ ou avec un loyer de 380€, la différence est bien réelle : dans un cas vous afficherez une performance presque quelconque de 7,5% brut (certes, il y a pire) et dans l'autre une performance beaucoup plus recherchée à plus de 9%...

Mais ce n'est pas tout.

En vendant meublé, je défiscalise les meubles, ce qui est tout à fait légal et est tout bénéfice à la fois pour le vendeur (qui minimise sa plus-value) et pour l'acquéreur (qui minimise ses frais de mutation).

Si en plus, je vous dis que je ne paie pas la majorité des meubles... alors là, vous n'allez pas me croire.

Et pourtant nombreux sont les gens qui ont de très "beaux" meubles et qui sont prêts à s'en séparer gracieusement. Regardez les photos : ils sont pas beaux mes fauteuils  mauves ? Et cette chambre à coucher avec un matelas pirelli latex comme neuf, sommier à lattes que j'ai pu reconstituer grâce à plusieurs récup...

Encore une fois, il suffit d'être au bon endroit et informé, pratiquer un peu le culot, ou plutôt l'audace, et de tous temps la courtoisie...